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L' AVVOCATO CONSIGLIA

Premessa
Quelli che seguono rappresentano dei consigli, spesso frutto di opinioni su cui esistono pareri differenti in giurisprudenza.

Informazioni generali

La figura del contratto di locazione per finalità turistica è menzionata espressamente dall'art. 1, comma 2, lett. C, della legge 9 dicembre 1998, n° 431.
Detto contratto è sottoposto esclusivamente alla disciplina di cui agli artt. 1571 e ss. del codice civile.
Nella generalità dei casi le locazioni per finalità turistiche hanno per oggetto la casa per villeggiatura per periodi rapportati alla settimana o al mese, ma la durata del rapporto locativo, come la determinazione del corrispettivo, è rimessa alla libertà contrattuale delle parti.
Pertanto l'abitazione può essere destinata a finalità turistiche per periodi anche annuali o pluriennali, sempreché sussistano effettivamente ed esclusivamente esigenze abitative di svago ed utilizzo del tempo libero, diverse dalle esigenze primarie (uso abitativo) o transitorie (ad esempio, esigenze di studio, di lavoro o, contemporaneamente, di studio e turismo). Queste precisazioni sono importanti perché è ben possibile che il conduttore che abbia stipulato il contratto di locazione deducendo il suo interesse abitativo per finalità turistiche, consolidi nel tempo una diversa esigenza abitativa (ad esempio, motivi di studio o di lavoro): in tali casi, decorsi tre mesi dalla conoscenza da parte del locatore del mutamento di destinazione, si applicherà la diversa disciplina del regime giuridico del contratto-tipo assistito che ricorre nel caso specifico (per esempio, si applicherà la disciplina del contratto di locazione per esigenze transitorie di turismo e di studio, con canoni ben diversi e maggiori vincoli di legge).

N.B.

Quando ricorrono esigenze abitative per finalità turistiche non sussistono motivi di tutela del conduttore , in quanto i contraenti agiscono in posizione di pari, effettiva forza contrattuale: quindi, in linea generale, le parti sono libere di pattuire le varie clausole del contratto in piena liberà, salvo i limiti previsti dalla legge.
Un espresso limite alla libertà contrattuale è rappresentata dalla forma scritta del contratto, requisito previsto, a pena di nullità, dall'art. 1, comma 4, della legge n° 431 del 1998.

Consigli legali

Per il locatore

  • Per evitare il mutamento di destinazione da locazione turistica od altro tipo di locazione tutelato dalla legge 431/1998 (decorsi tre mesi dalla conoscenza di tale mutamento senza aver chiesto la risoluzione del contratto) inserire nel contratto una clausola di questo tipo: «L'immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione ed essere utilizzato solamente per finalità turistiche»
  • Occorre presentare denuncia entro 48 ore dalla conclusione del contratto all'autorità di P.S. ai sensi del decreto legge 21/03/1978 n. 59, convertito in legge 18/05/1978 (esistono appositi moduli prestampati). Nel caso in cui il conduttore sia cittadino extracomunitario deve essere data comunicazione all'autorità di P.S. ai sensi dell'art. 7 del decreto legislativo n. 286/1998.
  • Se l'immobile è ammobiliato, inventariare i beni in un elenco a parte, sottoscritto dai contraenti e richiamato in contratto.
  • Pretendere in contratto che il conduttore si impegni a riconsegnare l'unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui la ha ricevuta.
  • A tal fine esigere comunque il versamento da parte del conduttore di una somma di ..... pari a ......(massimo tre) mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e infruttifera, a garanzia delle obbligazioni tutte assunte dal conduttore, ivi compresa la restituzione dell'immobile alla data di scadenza.

 Per il conduttore

  • Il deposito cauzionale dovrà essere restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligo contrattuale.

 Per il locatore e il conduttore

  • Redigere un contratto scritto.
  • Nel contratto riportare sempre per le persone fisiche: nome, cognome, luogo e data di nascita, domicilio e codice fiscale; per le persone giuridiche: ragione sociale, sede, codice fiscale, partita iva, numero iscrizione Tribunale nonché nome, cognome e data di nascita del legale rappresentante.
  • Prevedere espressamente le modalità di pagamento: in contanti al domicilio del locatore, a mezzo bonifico bancario, in rate n. ...... uguali anticipate di....., ciascuna scadente il ......, etc.
  • Determinare esattamente il periodo di efficacia del contratto (dal..... al......) e prevedere la sua cessazione allo scadere del termine finale senza disdetta alcuna che si intende data sin d'ora per allora.
  • Prevedere che in qualunque modifica al contratto non possa aver luogo e non possa essere provata se non mediante atto scritto.








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